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事例13 空き家となる実家をスムーズに売却したいMさんのケース

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漫画(Mさん(75歳)は、長男と離れて一人暮らしをしているが、希望していた老人ホームの入居が可能になったので、空き家となる実家をスムーズに売却したいと考えている。)

漫画(Mさん(75歳)は、長男と離れて一人暮らしをしているが、希望していた老人ホームの入居が可能になったので、空き家となる実家をスムーズに売却したいと考えている。)

Mさん(75歳)は長男(45歳)がいる

  • Mさんは、長男と離れて一人暮らしをしているが、最近、火の不始末などの安全面や、食事などの健康管理面で不安を感じ始めている。
  • ちょうど、かねてから希望していた老人ホームの入居が可能になったので、すぐにでも入居したいと考えている。
  • 空き家になってしまう自宅については、息子が住むこともなさそうなので、老人ホーム利用料のためにも、ここ1~2年の間に売却したい。
  • しかしながら、Mさんは最近物忘れがひどくなってきており、いざ自宅を売却する段になって、判断能力が低下してスムーズに売却できなくなることを心配している。
  • 敷地の広い自宅は、かなり高値で売却が可能。ただし、売却して金融資産に変えてしまうと、相続発生時には、結構相続税がかかりそうで、それも何とかできないかと考えている。

解決策

信託契約の締結

  • 委託者=Mさん、受託者=長男、受益者=Mさん、信託財産=自宅不動産とする信託契約を設定。
  • 信託契約の中で、法律や税務に詳しい信託監督人を指名し、契約締結時から継続的に関与してもらうよう依頼。
  • 受託者である長男には、信託監督人の同意を得たうえで、自宅不動産を売却できる権利を与えておく。また、信託代理人の同意のもと、Mさんの老後資金を枯渇させない程度の余剰資金を残したうえで、駅前の賃貸不動産を購入することができる権限も与えておく。

委託者=委託者=Mさん、受託者=長男、受益者=Mさん、信託財産=自宅不動産とする信託契約を設定。信託監督人を指名し、契約締結時から継続的に関与してもらう

解決策の効果

  • 信託契約を活用して信託監督人を指名することで、自宅不動産の管理処分権限を与えられた長男が、悪質な業者に騙されることなく、適切な時期に適切な価格で売却することができます。財産に関する重要な判断には、必ず法律や税務の専門家が関与しますので、Mさんにとっても、長男にとっても安心です。
  • 受託者となる長男は、実際の不動産の売り主として売却手続きを行い、その売買代金から不動産仲介手数料や信託監督人報酬などの諸費用を差し引いた残額を、長男名義の信託専用口座で管理します。年金受取や施設利用料支払に利用しているMさんの口座残高が減ってきた場合には、その都度信託専用口座からMさんの口座に送金されますので、施設関係費用の支払も、余剰資金の管理も万全になります。
  • さらに、手ごろな物件があれば、長男は、Mさんの老後資金に支障がない範囲で、信託監督人の同意のもと購入することができますので、相続税対策として税負担の軽減と納税資金の準備を同時に行うことができます。信託契約を活用しないままだと、成年後見人制度を利用して、不動産を売却することはできますが、成年後見人は資産運用や相続対策はできませんので、Mさんの相続が発生したときに、長男はより多くの相続税を支払わなければなりません。信託契約を活用することで、自宅の売却とあわせて相続対策を行うことが可能となります。

この事例は、宮田総合法務事務所様の下記HPの事例を参考にさせて頂き編集しています。https://legalservice.jp/shintaku.html

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