80歳代の兄弟3人の共有で、古いアパートを所有しています。そろそろ、建替えをするか売却か考えなければなりませんが、最近長男の健康状態が思わしくなく、物忘れが多くなり認知症の気が出はじめてきました。長男の意思判断能力が健全なうちにすべきことはありますでしょうか。
共有の不動産を建替え、売却するためには、共有者全員の合意が必要となります。
共有者のうちのひとりでも意思確認が出来なくなってしまった場合、建替えも売却もできません！
もし相続が発生してしまったら、、、さらに共有者が増えて、いわゆる「塩漬け物件」に、、、
豆知識- 共有不動産について
共有物の取扱については、民法に規定があり、①壊れている個所を直すこと（保存行為）は単独で、②賃貸として貸し出す行為（管理行為）は過半数以上の賛成で、③売却したり建替えしたりすること（変更行為）は全員の承諾が必要となります。（自分の持分だけを売却することは原則可能です。）
共有不動産の問題点における家族信託の活用
アパートのことを長男の息子に任せるということで、兄弟3人と長男の息子とで信託契約を結びました。（委託者兼受益者 兄弟3人 受託者 長男息子） これにより長男の息子が兄弟3人に代わって建替のことや売却の交渉をすることができます。仮に売却も建替えもせずのそのまま所有するとなった場合賃料収入は従来通り兄弟3人のものですので、特段変わりありません。
兄弟3人と息子との取決めごと（信託契約の内容）
- 息子はアパートをきちんと管理して、設備の不具合があったら息子の判断で修理をする
- 入居募集、賃借人の審査、賃貸借契約手続きは息子の判断で行う
- 賃料については、3等分にして毎月○日に各兄弟3人に振込すること
- アパートを売却するときは、息子の判断で行うことができる 又は しっかりものの二男の許可を得て行うとができる
家族信託（相続対策）はいつから始めればいいのか
何もなければ、何もしないはあたりまえ、ただ認知症や相続はあたりまえが通用しません！検討、話し合いをしはじめることに、早すぎるということはありません。
